文/圖 本刊記者 徐 敏
2002年以前，曲江作為地名，在西安的東南郊僅是一片莊稼地，如今它已經成為中外馳名的國家級文化產業(yè)示范區(qū)、國家5A級旅游景區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)。它從昔日的皇家園林，頹敗成普通的莊戶農田；今天，它又從農田嬗變?yōu)橐粋€異軍突起，產業(yè)繁榮的新型城市化新區(qū)。
今日曲江， 夢回大唐； 曲江流飲， 古韻悠悠；境如夢幻，人潮熙熙；商鋪林立，百業(yè)俱興。
今日曲江，吸引著中外游客紛至沓來，他們見證和體驗著大唐文化的輝煌。有識之士攜手曲江、投資曲江、開發(fā)曲江、經營著曲江。
曲江的變化令人振奮， 曲江的嬗變舉世矚目。
短短的十年間，曲江以走集團化與集群化并行的發(fā)展之路，鍛造出舉國矚目的文化產業(yè)投資集團這艘巨型航母。
原子裂變
如何化解千年古都的“達·芬奇密碼”？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項使命。
在西安方圓10平方公里的城區(qū)內，擁擠著40萬常住人口，以及近百萬的流動人口。區(qū)區(qū)十余平方公里的城區(qū)面積，人口密度遠遠高于北京和上海，而按照城市規(guī)劃而言，舊城內的定額人口也就是10余萬人。如此嗚嗚泱泱摩肩接踵的人口，加之受西安城區(qū)周邊無數文化遺產保護的制約，如何向外疏散和發(fā)展變得至關重要。
自上世紀90年代起，西安便開始了艱難的突圍。
據相關資料顯示，當時城區(qū)要向外發(fā)展，可謂如履簿冰，滿地是文物，到處是禁區(qū)。正如西安市規(guī)劃委員會總規(guī)劃師韓驥所說，南有大小雁塔，西有秦王宮遺址和豐鎬遺址，西北有長安城遺址，北有大明宮遺址，東有浐河與灞河水源生態(tài)保護圈，西安的城市化生長之路遠比其他城市更艱難。
為了避開文物保護區(qū)和生態(tài)保護區(qū)，想突圍，只有三條出路可供選擇，首先是西南， 其次是正北， 再次是東南。這也是為什么1991年西安高新技術開發(fā)區(qū)選址時，西南會成為當時一邊倒通過的原因，因為突圍西南對文物古跡的影響最小。
之后不久，西安又在北城建立了以裝備制造業(yè)和物流為載體的經濟技術開發(fā)區(qū)。但兩個開發(fā)區(qū)的建立，仍然難以緩解中心城區(qū)的人口壓力，以及城市發(fā)展與文物保護、生態(tài)保護所產生的矛盾困局。
如何化解千年古都的達· 芬奇密碼？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項使命。
歷史上的曲江，在唐朝是皇家與民間共同擁有的公共空間，而今天之所以能夠產生出如此舉世矚目的成就，很大一部分歸結于來自日本人的運作理念。
上世紀80年代初期，西安與日本奈良締結為友好城市。日本三井不動產企業(yè)幫助西安建了三唐工程：唐華賓館、唐歌舞廳、唐歷史博物館。
日本人的敏感并沒有僅僅局限在中國政府提供一塊免費的土地，他們深諳依山造景，就勢建園，而不像我們習慣造城就得推平了去建，耗時費力。日本人似乎比我們更了解西安， 更諳熟大唐，他們想在這一古絲綢之路的起點上，借建設唐華賓館作為起點，一路西進，把唐華賓館連鎖店一路修往蘭州、敦煌……三井不動產向中方提出了兩條要求：建筑風格為唐風、環(huán)境形式為園林化。
據后來參與曲江新區(qū)規(guī)劃設計的人員坦誠，當時的日本人的確給予曲江之后的發(fā)展貢獻了良好的啟示作用。許多專家逐漸意識到，西安豐富的文化歷史資源，無需排斥在商業(yè)開發(fā)中將其轉化為一種文化復興，讓歷史“活起來”，成為當今人們可觸摸、可感受、可體驗的文明載體， 成為一種全新的產業(yè)模式，讓歷史增值，也讓產業(yè)增值，社會效益增值。
1996年，開發(fā)區(qū)熱已經開始降溫，年初成立的西安曲江旅游度假區(qū)管理委員會的日子過得有點恓惶。據說當時整個管委會的三十幾號人，租住在建材市場的一個小二層樓里，打拼了六年，僅僅融資了6000萬元，“修了半條路半個湖”，2003年春節(jié)，管委會賬面上僅有60萬元，連發(fā)工資都不夠。
物理之變
廉價的土地資源呈現招蜂引蝶之狀，急功近利的招商引資風潮，直接演變?yōu)橐幌Φ亍⒌官u的盛宴。
上個世紀末，中國經濟發(fā)展的思路比較僵化，能賺到大錢的一般都是靠倒騰政府批文。曲江作為旅游度假區(qū)，曲江管委會當初的思路也是本著“滾動發(fā)展，以地生財”，以靠土地出讓金來謀求發(fā)展。
但隨著新世紀的到來，全國性的開發(fā)區(qū)減速剎車，融資難成為普遍存在的現象。曲江之前出讓的土地協議卻收不回來錢，很多地塊都已幾易其手，所有者變得錯綜復雜。資本的趨利性讓絕大多數協議變成一紙空文，發(fā)展陷入不規(guī)則的體制泥淖難以自拔。
一邊是急于以開發(fā)曲江旅游區(qū)作為抓手，招商引資；一邊是看上了這一急功近利的運作模式，可以帶來巨大的倒地暴利。一位曾經的曲江管委會人士私下與記者交流時說，“那時的曲江，蘿卜快了不洗泥，只要愿意來曲江投資，那就是爺。”
當時，香港有位財力及其雄厚的商人揚言，要把名噪一時的深圳錦繡中華克隆到曲江來，在曲江建造一個規(guī)模宏大的主題文化公園。港商拿出了設計方案，方案上標有修建一個巨大的湖，湖中建造13個亭，分別代表昔日建都長安的13個朝代，該投資方案深深打動了政府領導和曲江人。
然而不可否認，與日本人修建唐華賓館開啟了曲江夢回大唐的理念一樣，港商設計的曲江主題文化公園，同樣啟智了曲江日后走風景園林與主題文化公園相結合的道路。
然而如此前程似錦的招商發(fā)展之路， 卻成為了當時曲江一種說不出的痛。耗在手里的港商就像一塊燙手山
芋，抓之燙手，棄之可惜，這一令人振奮的招商引資項目被港商磨磨蹭蹭了六七年。當初港商承諾的五六億元投資， 最終清算時發(fā)現實際到賬僅區(qū)區(qū)3000萬元。漸漸地曲江發(fā)現，港商承諾打造曲江主題文化公園為虛，拉虎皮做大旗倒騰土地則為實。截止2002年清理項目時才發(fā)現，該項目的土地使用權竟已經歸在一家地方民營企業(yè)的名下。
大的招商引資項目如此，其他中小型的50多個項目幾乎與此雷同不二。
上世紀90年代，在全國性似饑若渴般發(fā)展焦慮引領下，急功近利的招商引資風潮，直接演變?yōu)橐幌Φ?、倒賣的盛宴。廉價的土地資源招蜂引蝶，用于旅游開發(fā)的用地僅8 - 1 0萬元一畝，用于商業(yè)開發(fā)用地20-30萬元一畝。
那時的曲江， 先期近1 0 平方公里的土地被利益所綁架， 或被批文圈了起來。農民們眼巴巴地看著土地雜草叢生，荒蕪著而不能耕種。
2002年前，曲江管委會可以說處于一種比較弱勢的地位，土地資源被有一定實力的個人“劫持”后，幾乎不受控制了，原本土地出讓是為了謀求發(fā)展，借雞下蛋， 招商引資的目的是為了提升城市發(fā)展，加強基礎設施和公共空間的建設。但大片大片的土地被買走了，卻變成了一座座私人堡壘，變得蠻荒不經，真正想開發(fā)的人，不是缺乏資金，就是無處下手。
在2002年前，曲江作為政府行政機構，長期扮演著“沒落地主”的角色。
土地被買方抑或捂著等價待沽，抑或轉手倒賣發(fā)家致富，而真正的經濟和社會價值得不到體現，改善環(huán)境發(fā)展經濟的初衷成為水中泡影。手段之變曲江以其特殊的“身份”，硬生生撬動了新區(qū)這個龐大的工程，一手舉債，一手搞建筑，一手尋找投資者。
正當曲江先期開發(fā)陷入一籌莫展之際，時任西安高新技術開發(fā)區(qū)領導班子成員的段先念經過多渠道考察發(fā)現，借雞下蛋比較被動，正所謂上門生意難做；他改變發(fā)展理念，以筑巢引鳳贏得主動。
與曲江之前的以收到土地出讓金后再進行公共設施建設相反，段先念的思路是先舉債興建公共服務設施，讓環(huán)境這個硬道理說話，然后再賣地吸納資金，不信價格賣不上去。用他的話說就是，土地的價值提升在于環(huán)境，“先一次性把城市做足，再讓產業(yè)進來，資本進來”。
在2 0 0 2 年段先念出任曲江管委會主任一職之前， 他已經有了舉債拿下高科集團的地，三個月以修建大面積綠地為紫薇地產盈利數千萬的戰(zhàn)績。那段時間，段先念的成功經驗備受業(yè)界的追捧，之后他再次出手紫薇田園都市、西部電子商城、長安科技產業(yè)園，個個無往而不利，這些成績單或許正是他入主曲江的原因之一。
有業(yè)內人士向記者透露，段先念初期的曲江，其發(fā)展流程被制定為：“征地— 舉債— 市政配套— 招標拍
賣—項目管理”。現在想來，曲江開發(fā)倘若不是政府行為，就當時的經濟實力而言，很少會有人如此大膽地舉債開發(fā)，在看不到回報之前，誰敢如此大手筆地折騰呢？而且任何企業(yè)也很難貸出如此巨額的資金來。
僅大雁塔北廣場的建設項目， 投資預算就是5個億，而當時的管委會賬面上據說僅存2 0 0萬元。但就是這2 0 0萬元，曲江以它特殊的“身份”，硬生生撬動了新區(qū)這個龐大的工程， 一手舉債， 一手在廣場周圍規(guī)劃了2 0 萬平方米的商用建筑，走所謂的“市場化”道路，一手派人拿著規(guī)劃書四處游說推銷，尋找投資者。
讓人意想不到的是， 短短兩年時間，大雁塔北廣場就做成了，1萬多平方米的商鋪銷售一空，而且僅僅動用了政府投資的500萬元。
2 0 0 4年5月1日，西安大雁塔北廣場正式建成對外開放，但它只是西安啟動曲江新區(qū)建設的“奠基禮”。整個廣場不僅建設的氣勢恢宏，還有當時號稱亞洲最大的激光音樂噴泉，開放式的公共廣場狠狠擊中了老百姓薄弱的神經，你說曲江咋就那么貼心呢？一時間，呼朋喚友，攜老扶幼游覽大雁塔北廣場成為一道靚麗的風景。
然而，天下畢竟沒有免費的午餐，免費游玩換來的是耗資4 . 5億元的高昂建設費用， 以及被拆遷村民的抱怨之聲， 甚至在業(yè)內也引來了諸多批評之聲：“有必要這么奢侈嗎？”
本刊記者2005年曾帶著各種質疑，專訪了時任曲江新區(qū)管委會主任的段先念。
“與其說大雁塔北廣場是奢侈品，不如說是發(fā)電機。”當時段先念開門見山地對記者說， “ 北廣場應該說是厚重，而不是奢侈……地面石材到底要多厚，厚了就是奢侈嗎？要從大雁塔的整體去考慮，它就必須這么做。想想若干年后，當被成千上萬人踏過而留下歷史痕跡的石階再與大雁塔相映襯，那時，北廣場的味道或許才能真正被體味出來……”
政策之變
政策，利用好了就是政績，利用不好就是敗績，這對任何領導者都是極其公平的一項目標與責任考核。
曲江當年的高明之處，在于用環(huán)境這個硬實力來撬動投資風潮，這有別于過去慣用的空手套白狼，或關起門來打狗的短視模式。
時任大唐芙蓉園旅游發(fā)展有限公司總經理劉兵曾告訴本刊記者， 短短幾年間， 曲江成為西安地區(qū)地價較高
的區(qū)域， 絕不是炒作出來的， 它是由近6 0 0 0 畝公共文化空間打造支撐起來的。比如大雁塔周邊的1000多畝，曲江池的1 5 0 0多畝，大唐不夜城的1 0 0 0多畝，大唐芙蓉園的1000多畝，唐城墻的
1000多畝……
2 0 0 2 年， 國家發(fā)改委， 建設部、財政部、國土資源部等部委聯合下發(fā)了《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。
《意見》直接針對國內部分地區(qū)房地產投資增幅過快、過大，以及價格增長過快等問題發(fā)出警告和警示，它特別將責任落到了各級政府的頭上?！兑庖姟窡o疑給兩周前剛剛換了帥印而蓄勢待發(fā)的曲江當頭一棒，昔日高
昂的頭顱不得不收斂起鋒芒。沒了新增土地供給，就如巧婦難為無米之炊。如何化解五部委《意見》和發(fā)展才是硬道理的這一矛盾沖突？擺在段先念面前的這個爛攤子，一時讓他左右為難，夜不能寐。在段先念眼里，此時的曲江缺的不再是錢，而是寸土寸金的土地資源。
土地被凍結了，錢袋子收緊了，要在不犯政策錯誤的前提下做出成績和業(yè)績，用今天的眼光來考量，當時的曲江發(fā)展多虧有了段先念，否則不會有今天西安名揚四海的曲江新區(qū)，周邊乃至整個西安的開發(fā)速度也不會如此迅速，模式也不會呈現翻天覆地的變化。
政策，利用好了就是政績，利用不好就是敗績，這對任何領導者都是極其公平的一項目標與責任考核。
俗話說，對于敢想敢干的人而言，“上有政策，下有對策”。段先念一上任， 首先將曲江的工作重點轉移到清理之前的開發(fā)項目上，這一手可謂穩(wěn)、準、狠，所謂利用市場手段來解決市場問題。曲江管委會人員傾巢出動，從之前審批過的50余個項目入手逐一清理。其手段是要么共同出資開發(fā)，將協議承諾過的項目建設起來；要么借助五部委出臺的《意見》，將土地評估收回。
反觀當時的《意見》，對土地和地產開發(fā)的降溫與調控，不但沒有束縛住曲江人的手腳，反而幫了曲江一把，當年他們就回收了十余個“占著茅坑不出貨”的項目。
十余年來，每次對土地資源和房地產開發(fā)的調控，都會引發(fā)仁者見仁智者見智的劇烈辯論。但不可否認的是，每次調控的背后都會讓缺乏實力的中小開發(fā)商，心甘情愿地將囤積在手里的資源吐將出來，掙點小錢聊以自慰；而最后的贏家?guī)缀鯚o一例外是那些資本實力極其雄厚的大開發(fā)商。
據曾經的相關人士回憶， 2 0 0 2 年之前，有個開發(fā)商以每畝20萬元購得土地，清理時曲江以40萬元回收，后來以140萬元的價格賣了出去。世上惟后悔藥沒得買，那塊地等到大唐芙蓉園建起后，曲江一把就凈賺了10多個億。
2 0 0 5 年本刊記者專訪段先念時，他告訴記者：“大雁塔北廣場開業(yè)一年來，曲江的地價增長了三倍多，你能說它不是一臺發(fā)電機嗎？我2 0 0 2年7月來到曲江管委會，當時曲江好多項目合同已經簽訂，那時的地價每畝最多不超過30萬元，但我覺得如果合理開發(fā)將遠遠不止這個數目。我對開發(fā)商們說，當年底曲江的地價將會是50萬，明年會漲到7 0 萬， 明年下半年就會是9 0 萬， 當時他們都不相信。而現在的實際情況是，沒有100萬你根本拿不到地。僅僅兩年半，曲江的土地從30萬元猛增到了100多萬元。這實際上是整個城市的資產急聚升值，土地雖然還是這塊土地，但它的含金量卻提高了?！?/p>
化學之變
剛性需求是商業(yè)得以為繼的利益來源。所謂的曲江模式，撇開個人不談，到任何時候都是“劃時代”的。
就當時而言， 讓人萬萬想不到的是，當2006年曲江拿到國家劃撥的2500畝土地批文時，曲江的地價瞬時已經飆升到了200萬元一畝。
有數據顯示， 自2 0 0 3 年曲江土地采取“招拍掛”，以及環(huán)境的逐步改善后，地價一路走高，2007年初，其地價每畝已經躍升為2 6 0萬元，不久即達到每畝300萬元以上。
在土地基本消化完之際， 曲江將目光移向更為遠大的目標，這就是用手頭豐裕的資金，重力打造大唐芙蓉園。2005年芙蓉園建成之后，贏得“國人震撼、世界驚奇”的反響。
城市形態(tài)的初級物理變化，經過曲江人對環(huán)境不遺余力的打造，量變引發(fā)質變，而在資本市場卻出現驚人的化學變化。
剛性需求是商業(yè)得以為繼的利益來源。
在曲江有一個真實的故事廣為流傳。說銅川有個金礦主，由于礦井日益慘淡，他想改投其他項目。此時曲江大唐芙蓉園旁邊有家中藥廠難以為繼，急需資本救助，該礦主得悉消息后，去曲江經發(fā)局咨詢藥廠產權是否靠譜。得到明確的答復后， 他果斷注資收購了藥廠，拿下了藥廠名下的40畝土地，轉即投身房地產，打造了他的第一個房地產項目“曲江公館”?？此埔环N物換星移的物理變化，但卻發(fā)生了讓他做夢都偷著樂的化學變化。
大唐芙蓉園與曲江公館一前一后建成，芙蓉園開園當天，曲江公館以每平方米1.2萬元瘋狂吸金。
以13億元巨資營造的大唐芙蓉園，原本是為了推動城市價值的提升，但讓人意想不到的是這一巨大的工程，卻移花接木地撬動了區(qū)域經濟這只巨球瘋也似地轉動起來。
任何時候都會有人歡喜有人憂。比如2006年，當大唐芙蓉園開園后，當地的地價一夜之間漲的離譜，幾乎超出了所有人的心理價位，這讓曾經與曲江項目失之交臂的中海地產遺憾不已。
歷史和曲江的經驗告訴他們， 滾動開發(fā)的常規(guī)模式已經落伍，因為隨著城市化水平的日益提升，拆遷成本會變得越來越高，談判成本也會變得越來越大，改造難度將無限延展。
如今， 曲江這片2 0 平方公里的土地，成為寸土必爭，炙手可熱的沃土，它的運營模式也是中國城市發(fā)展史上前所未有的。
曲江以大融資、大規(guī)模、大投入、大產出、大策劃、大宣傳、大發(fā)展著稱，配得上以“大”字來注解。但也有人懷疑曲江的“ 大模式” 究竟能走多遠？未來會帶來什么樣的惡果？
大部分人將矛盾聚焦在拆遷上，但就理性而言，越往后拆遷越難，各種社會成本和經濟成本會越高，政府心有余而力不足，舊房改造一旦停滯不前，許多居民的生存條件將得不到改善，西安鐘鼓樓附近的一片區(qū)域就是如此。
無論到任何時候，人終究是人，不是神，撇開個人功過和優(yōu)劣不談，所謂的曲江模式（說經驗也罷）到任何時候都是“劃時代”的，它為讓西安步入世界級旅游目的地城市，起到了難以估量的推動作用。
有資料顯示，2008年，《三聯生活周刊》曾推出“西安曲江振興模本”的專刊，充分肯定了其發(fā)展模式。
2009年央視《對話》欄目曾邀請曲江團隊，暢談曲江的百億藍圖和創(chuàng)業(yè)歷程。
2010年7月，新華社以內參的形式對曲江模式進行了深入的剖析和梳理。
2 0 1 0年1 2月，央視新聞聯播以罕見的2分4 0秒，對曲江建設的大明宮遺址公園，進行了深度報道。
至此， 曲江撩開它歷史神秘的面紗，清晰、淺顯且獨特地步入人們的視野。它貌似傳說，但卻實實在在成為城市崛起的一方樣板， 讓無數人津津樂道，百般爭論，樂此不疲。
（編輯 郭晨梅）
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