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原標(biāo)題：下半年五大預(yù)測(cè) 西安樓市有望穩(wěn)健前行

2013年上半年已經(jīng)落幕，上半年雖然有“新國(guó)五條”造訪樓市，但整體來(lái)看，高舉低落的調(diào)控環(huán)境讓上半年市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷活躍的態(tài)勢(shì)。下半年的腳步已經(jīng)邁出，樓市該何去何從?業(yè)內(nèi)討論聲此起彼伏。近日，記者從西安某機(jī)構(gòu)獲悉，該機(jī)構(gòu)在匯總分析樓市半年總結(jié)之際，結(jié)合各方因素，對(duì)下半年西安樓市走勢(shì)做出五大預(yù)測(cè)，助西安樓市穩(wěn)健前行，也為購(gòu)房者置業(yè)提供指導(dǎo)。

預(yù)測(cè)一

樓市降溫調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)或提升

從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，多重影響使下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，三季度GDP增速或進(jìn)一步下滑。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)脆弱，缺乏新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)及良好投資渠道等條件下，增大投資只能增加風(fēng)險(xiǎn)，且不利于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控。

從樓市政策環(huán)境來(lái)看，雖然在二季度地方版新“國(guó)五條”調(diào)控力度溫和，但面對(duì)二季度房?jī)r(jià)持續(xù)上升局勢(shì)，政策加碼預(yù)期也不斷上升，隨著下半年政府對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控密集化，房地產(chǎn)下半年調(diào)控深化預(yù)期較高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，總體來(lái)看，若三季度房?jī)r(jià)上升形勢(shì)得不到抑制，政府或?qū)⑻嵘{(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，為房地產(chǎn)降溫。

預(yù)測(cè)二

供大于求壓力仍很大

市場(chǎng)進(jìn)入二季度后，各地出現(xiàn)地王現(xiàn)象較多，上海、廣州、南京等地房企高價(jià)拿地現(xiàn)象再次出現(xiàn)，一向?qū)ν庑Q“不拿地”的萬(wàn)科七月初于上海取得年度總價(jià)地王，土地市場(chǎng)供銷兩旺，除了顯示房企補(bǔ)庫(kù)存意愿較強(qiáng)，另一方面對(duì)市場(chǎng)未來(lái)供求關(guān)系也產(chǎn)生一定影響。

2013年上半年商品住宅供應(yīng)面積623.5萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上升3%，成交面積607.1萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上升47%，成交價(jià)格6938元/㎡，累計(jì)同比上升5%，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入二季度市場(chǎng)供應(yīng)量不斷走高，而市場(chǎng)銷售量已開始顯現(xiàn)出疲態(tài)，逐步開始出現(xiàn)供大于求的局面，供求關(guān)系的失衡使房?jī)r(jià)上升缺乏支撐。從土地市場(chǎng)近三年供銷差規(guī)律來(lái)看，去年同期新開工面積較高，使得今年下半年供大于求將成為大概率事件，房企出貨壓力仍然較大。

預(yù)測(cè)三

推案熱情不減去化規(guī)模將回落

剛剛過(guò)去的6月份，市場(chǎng)新開盤共29個(gè)樓盤，達(dá)近一年新高，推案量和去化量也處于高位。但近期受多方面因素影響，新開盤去化情況全線回落，包括市場(chǎng)對(duì)未來(lái)發(fā)展預(yù)期看空，出現(xiàn)一定觀望情緒，使得市場(chǎng)開盤去化下降明顯。賣方市場(chǎng)的主動(dòng)依然無(wú)法調(diào)動(dòng)買方市場(chǎng)熱情，6月份開盤項(xiàng)目整體去化率為52%，已將至近一年新低，表明市場(chǎng)熱度正處于退減過(guò)程中，項(xiàng)目案場(chǎng)整體上客量持續(xù)走低，客戶轉(zhuǎn)換率也開始回落。預(yù)計(jì)下半年三季度房企推案熱情仍將持續(xù)，但整體去化規(guī)?；?qū)⒒芈洹?/p>

預(yù)測(cè)四

為快速回款年末或降價(jià)

從上半年房企銷售情況來(lái)看，房企銷售額前十名占全市近37%比重，處于近幾年房企半年度成交額集中度新高。品牌房企在上半年銷售情況較佳，使得從企業(yè)資金面相對(duì)較好，短期內(nèi)房企對(duì)于價(jià)格松動(dòng)意愿較低，若三季度國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性持續(xù)收緊，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量規(guī)模減少，短期償付危機(jī)出現(xiàn)，四季度或?qū)⒔祪r(jià)出貨，快速回款。

預(yù)測(cè)五

剛需產(chǎn)品仍是需求市場(chǎng)主流

西安目前仍處于增量型市場(chǎng)，剛需首置客戶仍屬于市場(chǎng)主力，從市場(chǎng)成交面積段及價(jià)格段結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，“新國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后，90-125㎡首置、首改型產(chǎn)品成交占比上升，上半年住宅項(xiàng)目成交額TOP10顯示，包括萬(wàn)科城、中海·紫御華府、龍湖·楓香庭和金輝·融僑城等中高端樓盤表現(xiàn)活躍，預(yù)計(jì)隨著改善型需求中期釋放后，下半年前期市場(chǎng)剛需類產(chǎn)品比重占據(jù)主流。